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物权法
作者:郭红    来源:重庆市基层法律服务工作者协会    时间:2011-01-25

 

物 权 法

重庆市基层法律服务工作者协会      郭红

(2009年12月基层法律服务实习人员培训讲课稿)

 
 
目录
 
导论        民法重探
第一部分    物权法总则
第二部分    所有权及用益物权制度
第三部分    担保物权制度
第四部分    占有制度
 
 
 
导 论
               身份法
民法                         财产归属法
               财产法  
                             财产流转法
物权法,民法的重要组成部分,属于财产归属法,以规范财产的归属秩序为目的,在性质上属于私法。
 
第一部分    物权法总则
 
物权法总则—物权法的立法背景和目的
1993课题组-梁慧星、王利明受托起草-2001年草案-2002年12月初审-2004年至2006年六审-2007年3月16十届全国人大五次会议通过。
物权法立法目的——“定分止争,物尽其用”
物权法第1条:“为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,根据宪法,制定本法。”
物权法总则—物和物权(一)
物权法上的物具有特定的内涵,指存在于人身之外,能为人力所支配,并且能够满足人类某种需要的客观物质对象,包括不动产和动产。在法律有明确规定的情况下,权利也可以成为物权的客体,如知识产权中的财产权等,可以作为担保物权的标的。
物必须能为人们的感官所感知,具有客观实在性。
网络游戏中的武器装备是不是物权法上的物?
物必须存在于人身之外,具有非人格性。
人死亡后遗留下的尸体以及人的器官能不能成为物?
物必须能为人力所支配,也就是具有可支配性。
日月星辰是不是物权法上的物?
物须能满足人们社会生活的需要,也就是具有有用性。
废纸箱做成的肉馅是不是物权法上的物?
物权法总则—物和物权(二)
物权法第2条第3款:本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。
物权的绝对性,债权的相对性;
物权是支配权,债权是请求权。
物权具有排他效力、优先效力、追及效力和物上请求权效力。
 
 
 
 
物权法总则—物权法的基本原则
 
物权法法定原则
物权法第5条规定:“物权的种类和内容,由法律规定。”
物权法公示原则
物权法第6条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”
平等保护原则
物权法第4条规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受到法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”
依法行使物权原则
物权法第7条规定:“物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。”
物权法总则—物权的变动
不动产的物权变动模式
有效的债权行为+登记=不动产权变更
动产的物权变更模式
有效的债权行为+交付=动产物权变更
 
 
 
 
物权法总则—物权的变动—不动产登记(一)
登记效力
两种立法模式,一种是登记生效主义,又称德国模式;另一种是登记对抗模式,又称法国模式。
物权法第9条第1款:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”
国有自然资源所有权,非因法律行为产生的物权变动,大部分用益物权,都不需要登记。
登记机构
物权法第 10条规定:“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记的机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”
登记机构:(1)不得要求对不动产进行评估;(2)不得以年检等名义进行重复登记;(3)不得从事超出登记职责范围的其他行为。
更正和异议登记
物权法第19条:“权利人、利害关系人认为不动产薄记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或有证据证明证明登记确有错误的,登记机构应当给与更正。不动产登记薄记载的权利人不同意更正的,利害登记人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记,申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
 
物权法总则—物权的变动—不动产登记(二)
预告登记
物权法第20条:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记,预告登记后,为经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。
登记薄和权属证书
物权法第16条:“不动产登记薄是物权和内容的根据。不动产登记薄由登记机构管理。”
物权法第17条:“不动产权属证书是权利人的享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产权属登记薄一致,记载不一致的,除有证据证明不动产登记薄确有错误外,以不动产登记薄为准。”
登记错误的赔偿
物权法第21条规定:“当事人提供虚假材料登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承当赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”
物权法总则—物权的变动—不动产登记(三)
合同效力与物权效力的区分原则
物权法第15条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”
王某将自己的私房一处卖给了刘某,并将房产证一并交付。随后,刘某一家对房屋进行了简单地装修就搬进去居住,刘某认为反正房产证在自己手中,过不过户都无所谓,所以就一直没有办理过户。两年后,该房屋附近新开辟了一条道路,房屋大幅度升值。王某觉着房子卖便宜了,有心反悔,决定通过打官司把卖出的房子要回来。于是,王某就到法院起诉,要求判令他与刘某签订的房屋买卖合同无效。
物权法总则—物权的变动—动产交付
简易交付——物权法第25条:“动产物权设立和转让前,权利人已经依法占有该动产的物权自法律行为生效时发生效力。”
指示交付——物权法第26条:“动产物权设立和转让前,第三人依法占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”
占有改定——物权法第27条:“动产物权转让时,双方又约定由出让人继续转让该动产的,物权自该约定生效时发生效力。”
准不动产物权变动——物权法第24条:“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。”
物权法总则—物权的变动—善意取得
物权法第106条:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(2)以合理的价格转让;(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
遗失物——物权法第107条:所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的,权利人有权向无处分权人请求损害赔偿,或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物,但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的,权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。
赃物——不能善意取得。
物权法第108条:善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭,但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
物权法总则—物权的保护
物权的保护途径
和解、调解、仲裁和诉讼
物权的保护方式
请求确认给物权的归属和内容
请求返还原物
请求修理、重作、更换或恢复原状
请求排除妨害和消除危险
请求损害赔偿
 
 
第二部分    所有权和用益物权制度
 
所有权和用益物权制度—所有权的含义
物权法第39条:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”
英国的一位老首相威廉·皮特在一次演讲中曾这样形容过财产权的重要性和神圣性,他说:即使是最穷的人,在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威,风可以吹进这所房子,雨可以打进这所房子,房子甚至会在风雨中飘摇不定,但是英王却不能踏进这所房子,他的千军万马也不敢踏进这间门槛已经破损了的旧房子。这段话后来被概括为风能进,雨能进,国王不能进
所有权和用益物权制度—征收与征用(一)
物权法第42条:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”
所有权和用益物权制度—征收与征用(二)
物权法第44条:“因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序,可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给于补偿。”
征收与征用的区别
目的不同。征用必须是基于救灾、抢险等紧急需要,迫不得已才采用,而征收则不以紧急状态的存在为适用前提,即使不存在紧急状态,出于公共利益的需要也可以进行征收。
适用对象不同。征收主要适用于不动产,而征用既适用于不动产,也适用于动产。
是否移转所有权不同。征收是对所有权的一种剥夺,征收后物的所有权发生移转,征用只是在紧急状态下强制使用单位、个人的财产,紧急状态结束后,被征用的财产要返还给被征用的单位和个人,因此不存在被征用物的所有权移转问题。
补偿方面不同。因为征收要转移被征收物的所有权,所以物权法对征收规定了具体的补偿办法,任何征收都要依法给于补偿,其补偿的标准也要高,而关于征用的补偿,物权法则没有规定具体的补偿办法,实践中一般是由双方依据法律协商来确定,而且由于征用不移转所有权,它的补偿标准也要低一些。
 
所有权和用益物权制度—国家所有权、集体所有权和私人所有权
所有物权主体
国家所有物权的主体是国家,即中华人民共和国
集体包括农民劳动群众集体和城镇劳动群众集体,集体所有权的主体具有多样化
私人所有权主体包括自然人、法人和其他社会团体
所有物权表的
国家所有权表的分为专属标的和非专属标的
物权法第58条明确列举了属于农民集体所有的不动产和动产
法律没有明文禁止私人所有的财产都可以成为私人所有权的客体
所有物权权利内容
   物权法规定,国有财产有国务院行使所有权;法律另有规定的,依照其规定
集体所有权由所有权人行使,或者由所有权人交由其代表行使
私人所有权由自然人、法人和其他团体等所有权人行使
所有权和用益物权制度—业主的建筑物区分所有权(一)
物权法第70条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
对建筑物内的独立空间如客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等享有的专有部分的所有权。
对楼梯、过道、房顶、外墙面及公用设施等共有部分享有的共有权。
对共有部分享有的共同管理的权利。
 
所有权和用益物权制度—业主的建筑物区分所有权(二)
专有部分所有权
专有部分所有权,简称专有权,是指区分所有人(业主)对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。
具有主导性,是区分所有权的核心,专有部分转让的,业主对共有部分的共有权和共同管理的权利一并转让。业主归专有部分虽然享有独立的占有、使用、收益和处分的权利,但是业主在对专有部分行使权利的时候要受到一定的限制,不能危及建筑物的安全,也不得损害其他业主的合法权益,
物权法第77条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”
 
所有权和用益物权制度—业主的建筑物区分所有权(三)
建筑物区分所有权共有部分
包括三部分:(1)建筑物的基本构造部分,如支柱、楼顶、内外承重墙、外墙面等;(2)建筑物的共有部分及附属物,如楼梯、走廊等,配套设施如车位、车库等,道路、绿地、物业服务用房等;(3)仅为部分区分所有权人共有的共有部分,如各楼层之间的楼板,相邻两家共用的墙壁等。
物权法第72条:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
物权法第73条:建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
物权法第74条:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
 
所有权和用益物权制度—业主的建筑物区分所有权(四)
业主管理权
内容包括:(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理的其他重大事项。
物权法第76条规定,以上事项由业主共同决定,其中第5项、第6项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上,并且人数占总人数2/3以上的业主同意,其他事项经专有部分占建筑物总面积的过半数,并且人数占总人数过半数的业主同意。
    业主通过业主大会、业主委员会和物业机构三个机构来行使业主管理权利。
     
 
 
所有权和用益物权制度—相邻关系与地役权(一)
相邻关系是指相互毗邻的两个以上不动产权利人,在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据根据法律规定产生的权利义务关系。两大类型:一类是提供积极便利的相邻关系;另一类是消极不作为的相邻关系。
因用水、排水产生的相邻关系。
第86条:“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。”
因通行产生的相邻关系。
第87条:“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须用土地的,应当提供必要的便利。”
因建造、修缮建筑物以及铺设管线所形成的相邻关系。
第88条规定:“不动产权利人因建筑、修建建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”
因通风、采光而产生的相邻关系。
第89条规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
保护环境产生的相邻关系。
第90条规定:“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁破辐射等有害物质。”
因挖掘土地、建造建筑物等发生的相邻关系。
第90条规定:“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危害相邻不动产的安全。”
 
所有权和用益物权制度—相邻关系与地役权(二)
地役权的定义
是指按照合同约定利用他人的不动产,以提高自己不动产效益的权利。
地役权的特点
地役权是利用他人的不动产;设立的目的是为了提高需役地的效益,增加需役地的利用价值;是按照合同有当事人约定设立的权利。
地役权从属性
地役权从属于需役地的使用权。与需役地的所有权或者使用权共命运,它必须与需役地的所有权或者使用权一同转移,而不能与需役地分离而单独转让,也不得单独抵押。
地役权不可分性
不可分性,是指地役权存在于需役地和供役地的全部,不得分割为各部分或仅仅为第一部分而存在。
设立于登记
当事人应当以书面形式订立地役权合同。地役权自该合同生效时设立。当事人要求登记的‘可以向登记机构申请地役权登记,未经登记,不得对抗善意第三人。
 
所有权和用益物权制度—相邻关系与地役权(三)
权利的性质不同
相邻关系不是一种独立的民事权利,属于所有权的内容;地役权则是一项独立的权利,是一种独立的用益物权。
产生的依据不同
相邻关系基于法律的直接规定而产生,而地役权则是基于双方当事人的合同约定而产生。
目的和内容不同
地役权的设立是为了使所有权人的权利得到更好的行使,是一个比较高的标准;而相邻关系的规定是为了调和不同所有权人之间的权利,是为了达到使用的最低标准。
前提条件不同
两块地或两个建筑物必须相互毗邻才产生相邻关系,而需役地与供役地不以相邻为条件。
经济效益不同
相邻关系通常都是无偿的,而地役权可以是无偿的,也可以是有偿的,而大多数情况下都是有偿的。
对抗性不同
相邻关系具有对抗第三人的天然属性。而地役权主要是源于当事人的约定,只有经过公示以后才能取得对抗第三人的效力,不经过登记不能对抗善意第三人。
受损救济请求不同
相邻关系受到损害后应当提起所有权的行使受到妨害之诉,而地役权受到损害以后权利人可以直接提起地役权受到损害的请求之诉。
所有权和用益物权制度—共有制度
共有类型
共有是指娘个或者两个以上的单位或者个人对同一不动产或者动产享有所有权。共有分为按份共有和共同共有两种。
共有物的分割
分割共有财产的基本原则有三:一是依据共有人约定分割的原则。二是依法分割的原则。三是损害赔偿的原则。
共有物的分割方式有三种,一是实物分割;二是变价分割;三是折价分割。
按份共有人的优先购买
物权法第101条:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”
因共有财产产生的债权债务关系的处理
物权法第102条:“因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权,承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有债权债务的除外;在共有人内部关系上,除共有另有约定外,按份共有人按照份额享有债权、承担债务,共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。”
 
所有权和用益物权制度—土地承包经营权
土地承包经营权物权化
有利于保持权利的长期性和稳定性。
赋予了土地承包经营权排他效力。
为征收补偿提供了法律基础。
促进土地流转。
土地承包期届满可以继续承包。
耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
所有权和用益物权制度—建设用地使用权和宅基地使用权
建设用地使用权
第149条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
宅基地使用权
农村宅基地使用权维护不得抵押,物权法第183条第2项禁止以宅基地使用权设定抵押。
宅基地禁流转是保护还是枷锁?
所有权和用益物权制度—遗失物
物权法第112条规定:所有权人等权利人领取遗失物时,应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。所有权人等权利人悬赏寻找遗失物的,领取遗失物时应当按照承诺履行义务。拾得人侵占遗失物的,无权请求保管遗失物等支出的费用,也无权请求权利人按照承诺履行义务。
 
第三部分    担保物权制度
 
担保物权制度—浮动抵押制度
物权法第181条——浮动抵押制度
浮动抵押权(Floating Charge)也称为“企业担保”、“浮动担保”或“浮动债务负担”,它是指抵押人以其现有的和将来所有的财产作为债权的担保,当债务人不履行债务时,债权人有权以抵押人尚存的财产优先受偿。浮动抵押制度最早出现在英国法中。在英国法上,浮动抵押就是指挥有关公司将现在以及将来的某一类资产的抵押给银行,例如,商品、存货或者应收帐款等流动资产。
抵押人的特殊性
    设定普通抵押权的人可以是自然人、法人或者其他组织;设定浮动抵押的只能是企业、个体工商户和农户。
抵押客体不同
普通抵押权仅以现存的各类财产,如动产、不动产以及某些权利为客体;浮动抵押权的客体仅限于抵押人的流动资产,我国物权法允许设立浮动抵押的财产只能是动产。
抵押权的效力不同
普通抵押权中,抵押人于抵押期间未经抵押人的同意,不得转让抵押财产,除非受让人代为清偿债务而消灭抵押权。
浮动抵押权中,抵押期间,抵押人用于抵押的动产是变动不居的,可以流入也流出。
 
 
第四部分    占有制度
 
占有制度
 
                        善意占有
         无权占有
占有                    恶意占有
         有权占有
 
 
附录    案情回放
案情回放(一)
小区停车费究竟该归谁?物业公司、个别业主还是全体业主?
案例一:福州市天元山庄小区现有车位只售不租,每个停车位售价约10万元。部分业主嫌价高不愿购买,把车停在小区内公共道路上,而物业公司认为业主不买车位就不能将车停在小区内。双方因此产生争议并不断升级。2007年5月28日傍晚,物业人员甚至把拒买车位的三十多位有车业主堵在家门口三个多小时。
案例二:2007年9月份以来,福州“金钻世家”小区业主也因小区公共停车位收费从每月60元提高到260元而与物业公司发生多次冲突。
案例三:2008年1月,福州世纪城小区业委会与物业公司商定:委托物业公司受全体业主的代表——业委会的委托管理小区公共停车位;小区公共停车位每月能收取1300多元停车费;除支取小部分收入作为物业公司的管理费用,其余部分收入作为小区维修基金;该项收入情况每年定时向全体业主公布,业主代表可予以监督。
案情回放(二)
睡觉权益
先生与吕先生属于上下楼邻居,2006年,吕先生有了做买卖的打算。在未与关先生协商的情况下,吕先生将自己的民用住宅改为海鲜酒楼。自从酒楼营业开始,关先生就很少能睡得安稳。吃饭喝酒的嘈杂声时常把关先生从睡梦中吵醒。久而久之,关先生受不了了,他找到了吕先生,希望与吕先生能异地营业。但吕先生态度很强硬,“我自己的居室,想干啥就干啥!”对此,郑先生毫无办法,他也在琢磨,吕先生用自家住宅开酒楼,自己到底能不能干涉?
一房两卖
从2001年说起,王先生看中了一套位于北京某小区的商品房,遂于2001年12月20日,与某房地产开发公司签订商品房预售合同,并向该房地产开发公司分3期支付了购房款共计91.7万余元。就在王先生觉得高枕无忧的时候,意外发生了,他怎么也没想到,该房地产开发公司将他选购的商品房以更高价格卖给了不知情的张某,并与张某依法办理了房屋所有权证书。
2004年7月21日,该房地产开发公司告知王先生,房子已转卖张某,并表示,愿意退还王先生预付住房款91.7万余元和补偿费,合计117.8万余元。相对于补偿费来说,王先生显然更喜欢房子。王先生不接受补偿费,坚持要购买所预购的房屋,多番交涉无果,王先生向法院提起诉讼。
 
附 件:
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